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解决城市既有小区停车难问题探讨


   2010年我们对北京、广州、太原、青岛城市既有小区停车难实地抽查,四市小区车位短缺率平均约为80%。全国100个大中城市到2020年预计有1.5亿辆私家车缺少泊位。

    一、停车难是我国城市发展需要长期面对的问题
    第一,我们不可能将既有小区全部推倒重建来解决泊车位的不足;第二,私家车拥有量呈井喷式增长,而停车位开发是缓慢爬行,“旧账未清又欠新帐”的局面将会存在较长时期;第三,城市中心或既有小区土地平面资源利用率已接近极限,如不尽快设法利用地下空间,最终会严重制约中国城市化的进展,势必造成城市生态环境恶化、幸福指数下降;第四,私家车尽管带来拥堵、排废、停车难等诸多严重问题,但消费贡献不可低估,政府不会像对待房地产一样打压,因此,随着国人生活水平的提高,其持续增长还会有相当长的一段历史时期。

    二、利用城市地上空间解决停车难问题不现实
    1.城市既有小区容积率高,人口高度密集,大批新建小区又多为高层建筑,人口过万的小区在我国大中城市比比皆是,这使小区停车难的问题更加突出。而国外一些城市,居民区住房容积率低,每家自带车库,停车难的矛盾主要体现在市区而不是小区。
    2.马路狭窄,小区外停车难。按照国际通行惯例,城市道路面积率以25%为宜。华盛顿的城市道路面积率为43%,伦为敦33%,东京为13%,北京为11%,广州为2.65%,而我国多数城市的道路面积还不到0.8%,因此,路边只能作为微不足道的停车辅助措施,小区外其它可以作为停车的犄角旮旯也相当有限。
    3.老城区是密集住宅区。这是中国城市的一大特色,而且老城区由于规划落后, “城市人口与城市空间布局极不均衡,巨量人口集聚于中心城,”这无疑更加加剧城市小区停车难。

    三、开发城市地下空间是解决停车难问题的有效方式
    1.其他国家提供了开发城市地下空间解决停车难问题的经验
    欧美、日本等国家人口密度大的城市,由于地下空间开发利用率高,停车难也基本上得到了有效的缓解。借鉴这些国家的地下车位开发实例和经验,作为人均土地面积排世界110位以后的人口大国,从长远利益来看,最合理、最科学的城市停车难解决方案,就是大力开发利用城市地下空间。
    2.我国城市地下车位开发产业前景广阔
    根据可靠数据我们对市场前景做出预测,仅地下车位自身的开发产值至少在30万亿元以上,加上配套增层及抗震加固等产值约14万亿元,总产值达44万亿元以上,相当于2009年全国房地产总投资额的12倍还多,理论上可以节省用于停车位的土地平面空间资源约44万公顷。按每年完成2万亿产值(折合地下车位约1000万个)测算,市场高峰期不低于20年。(以上预测没有包括城市地下商业街、地下商业城、市政公用设施等的市场价值。)再者,按现有政策和技术状况,一年不可能完成这么大开发量,因此,本项目的市场前景不但广阔而且产业生命期长远。

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