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理论探讨
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商业性与公益性结合的地下开发模式探讨


   一、既有小区地下停车位开发模式
    由于小区地下停车位建造比修建地铁的技术难度还高,居民心理价位又低,其避灾所具有公益配套属性,决定了开发地下车位项目具有投入资金大、外界干扰多、回报期较长的特点。如此浩大项目靠政府或少数几个投资人投资无疑是杯水车薪,只有采取商业运作模式才能推进。据此我们提出了“6增”/“1加”商业模式,其核心内容就是政府出政策,提请立法,但不出钱,简称出力不出钱;居民心理价位低,泊位要补贴——简称无甚负担。当然此商业模式运作有赖于政府的支持。
    1.地下停车位的基本营销模式
    小区停车位采用本项目研究成果,预计每个地下停车位成本价为20万左右,而且建设层数越多、车位越多,地下停车位综合成本越低,也就是说地下停车位综合成本具有规模性特征。由于车位具有不动产属性,可以从出售和出租两种方式进行营销,收回成本。
    出售收回资金是最简单、最有效、最直接的资金回笼方式,但实际操作中,停车位不存在短期内100%销售的可能性,因此还必须照顾其他需求和开辟其它资金回笼方式。
出租是另外一种回收资金的方式。地下车位每个20万元,若按20年收回成本,则每个月租金不能低于833元,再加上物业费用,每个月的租金约为1000元(本计算没有包含占用资金利息在内)。
    2.营销模式的完善需要配套措施
按照上述计算方法,车位比车还贵、租金比罚款还多,车主肯定不满意;对投资人来说,仅20万元利息每月高达1400元左右,出租意味着继续亏损,出售则无人买单,投资人可能血本无归。
想要车主、投资人都比较容易接受此项目,还需要多管齐下:(1)银行按揭贷款跟进,购车位可达10年长期按揭,最大限度地缓解车主购买车位资金的压力;(2)参照杭州做法,每开发一个车位给予适当补贴,可计入加层成本,使每车位价格降至不超过14万元,同时让先购买车位的居民优先得到上述高额补贴,并明确若干年后将取消补贴,车位价格完全市场化,从而刺激车主尽快购买。(此种方式需要政策层面的支持)。

    二、商业化和公益性的关系
    如果只考虑投资回报的短期利益,投资人可以减少开发数量,有意识地制造车位稀缺,一次性高利润地收回投资。但城市既有小区地下空间的开发属于政府规划配套解决小区停车难的民生项目,必须保障小区居民有车就有位,一般住户车位比不低于1:1.5,这样停车位供求注定缺乏市场竞争性,完全靠市场调节行不通,另外,对于既有小区地下停车位的开发来说也不适宜多次实施。因此,地下停车位的开发应与城市长远发展规划相适应,必须预留部分车位,一般应该考虑5-10年以上居民拥有轿车数。这就意味着近几年有部分车位不可能一次卖出或租出,空留的车位数意味着投资人有部分资金不能回收。当然,投资人涨价可以冲抵空留车位损失,但势必造成居民负担过重,民怨天怒,违背项目初衷。这一部分空留车位的欠收款对社会和城市发展来说是良性存款,但对于投资人来说,就是呆账,呆账多了势必影响投资人的资金流动,从而导致项目的不可持续性。这也是本项目实施过程中需要高度重视的一个环节。预留停车位产生的费用如何负担是一个不可回避的问题。
我公司初步设想,由政府牵头协调组建城市既有小区地下空间开发基金,基金主要来源于地下空间开发项目中取得的土地出让金和地上空间增加容积使用权费等。金融机构以预留车位产权质押方式贷给投资人相应贷款,利息由地下空间开发基金补贴。在此后车位销售时,利息若能通过正常涨价(相应于CPI指数)收回,基金就不存在损失或仍有盈利,否则,利息就由基金负担。(需要政策支持)

    三、项目融资模式
    1.预售产品制 
    由于地下停车位为商业性开发项目,车位具有不动产属性,可以通过预售产品筹集建设资金。这一做法类似于且优于房地产的预售政策,车位产权可以进行交易。通过此方式可以获得30%以上的先期开发资金。
    2.银行贷款
    由于停车位建设是既有小区“6增”改造项目,是地下资源的再次利用,完全属于城市旧改范畴,又可以作为战争或灾害时的避难设施来使用,在融资方面,政府和金融机构应给予相应的政策支持,增强车位产权变现能力,银行也可以考虑以项目贷款方式和按揭方式多层面进行重点金融扶持,项目可以获得源源不断的金融支撑。

    四、立体停车装置植被养护费
    我公司拥有《多层多拱植物分隔式停车装置》的发明专利,其亮点是在不适宜地下空间开发的小区建造地面竖向立体式停车廊,且结构简单美观,几乎不占用土地平面空间。停车廊顶层可作为大面积绿化用地,按花木体积吸储CO2 的能量大于整体停车场平均每辆车进出两次排碳量,从这个意义上来说是负排放停车场。按停400辆车的多层多拱植物分隔式停车廊测算,植被面积大于4050m2,如此庞大的花卉草木养护需要专业人员和相当的费用,车主分摊这笔费用负担太重。本项目设计将这大面积的“空中花园”与专业的花卉苗圃组织(或个人)合作,免费租给其使用并约定仅允许栽种花卉苗木,要求多品种搭配,保证四季均有观赏性。而专业组织靠栽培出好的花卉木苗出售赚钱,对他的要求就是把车廊顶层的苗圃经营管理好(严寒地区设置有花卉温室大棚)。这样,车主无需支付费用就得到专业花卉苗圃组织的持续免费养护,“空中花园”得以存续和发展,而花卉组织也不需支付租金就得到大面积花圃种植,经济效益也应相当可观。这样,城市植被覆盖率高了,奇花异草多了,环境生态质量将会大有改善,经济效益和社会效益得以兼顾。

    五、“双增”改造资金的来源
    在小区实施双增旧改项目虽然利国利民,但资金来源一直让人头疼。特别是抗震加固、增加植被、增加电梯、为外墙增加节能保温材料以及外墙美观之类,本应由受益者支付费用,但收入低的业主因经济困难望而却步,4层以下的住户因电梯受益不明显也会拒绝出钱,而4层以上的住户迫切需要电梯但又不愿全额出资等等,解决资金问题似乎困难重重。
    1.“6增”、“1加”商业模式的内容
    为顺利实施本项目,我公司于2008年在全国范围首次提出“6增”、“1加”商业模式。“6增”是指:(1)增加足够停车位(含灾害避灾所)—-解决停车难问题;(2、增加抗震改造--解决震害隐患问题;(3)增加电梯--解决“爸妈上楼难”问题;(4)增加老旧住宅外墙翻新---解决建筑节能和城市美化问题;(5)增加房屋面积----缓解“买不起”问题;(6)增加大面积竖向植被--解决绿化问题。“1加”就是有条件的房屋允许适当商业性加层增加房屋面积——这是商业化模式的核心。
    2.“6增”、“1加”商业模式实施的条件
    靠“1加”收益解决或补充“6增”资金是理想的途径,但加层有两个首要问题亟需解决,一是规划的审批,二是业主认可。我国《物权法》七十六条第六款规定,“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”,可以申请立项审批,因此加层在法律界面没有障碍。国家行业标准《建筑物移位纠倾加层改造技术规范》(CECS225:2007)中提到,“我国大量既有建筑物已经接近或达到了设计使用寿命,通过病害处理或改造加固合理延长其使用寿命,已成为具有现实社会经济意义的重要工程建设任务,也是我国建设资源节约型和环境友好型社会的重要措施,编制本规范正是为了适应这一社会经济发展的需要”,故加层改造从技术层面也没有障碍。如果所有业主同意,政府在规划方面予以扶持,在解决既有小区停车难问题时允许对老旧住宅楼适量加层。加层既可以设置电梯方便居民出入,电梯井又兼做抗剪独立筒结构提高抗震能力,且外套式增层后原住户一般都可以增加几平米到十几平米的扩展面积,也利于提高业主加层积极性(见增层示意图)。过于密集的既有小区可以采取隔栋加层,中间未加层的住户全部迁入新加层房屋。出售加层房屋取得的收益在抵消“6增”改造费用后略有节余,作为投资人的利益回报,“双增”项目因此完全能够可持续发展。

    六、灾害避灾所应急物资储备方案
    避灾所是在发生地震等重大灾害或爆发战争时民众紧急避难的场所。由于灾害或战争的突然性即不可预见性,所以避灾所必须常年准备充足必要的自备电源,临时急需的饮用水、食品、药品、通讯等救济物资等等,而长期储备这样多的物资耗资巨大、管理繁重,目前我国绝大多数城市还不具备这种实力。努力开发和利用城市既有建筑地下空间建设避灾所,已成为中国城市化可持续发展、保障国人生命财产安全的最为重要、最为紧迫的措施之一。
没有避灾所的较大小区应结合地下停车位的开发积极补建,有避灾所的地下空间必须建设满足避难人员临时使用的符合物资储备条件的标准仓库。平时这些仓库可免费租给附近的医院(医药)单位和商场(物贸单位)使用,作为交换条件就是这些单位必须存储政府指定的与救难相关的同时也是该单位经营范围内的药品和物资,其管理和维护由使用单位负责,遇到灾害和战争时,政府实施有偿征用。这种方式,使用单位可得到大容量高标准仓库,同时按政府要求保证存储自己经营范围内的物资品种、数量、质量;政府则负责监查食品或药品储存数量和品种是否符合应急要求,保证仓储物品充分,定期更新,无需再投入资金或设置专业人员管理。
综上所述,在产权明晰、政策支持的情况下,既有小区地下停车空间的开发和立体停车位的建设,技术可行,资金有保障,兼顾商业利益和社会公益,是利国利民的举措。

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